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面臨火熱的房地產市場，其房地產企業之間也是充滿競爭的，面對著愈加激烈的房地產市場，每一個企業如何制定營銷策略呢？以下整理了房地產市場營銷策略相關資料，可供參考。
隨著房地產市場的快速發展壯大,房地產企業之間的競爭也會愈加激烈。尤其是國家宏觀調控政策的頻頻出臺,開發商們紛紛意識到了房地產營銷作為開發中的一個重要環節和手段的重要性。因此,他們費盡心思,策劃方案,以促進房地產產品銷售量的大幅提升。
1房地產市場營銷概念
營銷,簡單地說,就是用科學的方法分析市場上的需求,并用科學的方法來生產出能滿足市場需要的產品。
房地產營銷是房地產企業以消費者對房地產商品的需求為宗旨,有效地為其提供住宅樓、商業樓等成品建筑物以及相關配套服務來滿足消費者生產、生活、物質和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動,與其他市場營銷一樣,同個人或集體交換產品和價值,用以實現其經營目的一種社會過程。不同的是,房地產營銷的客體是地產物質,實體是依據物質實體上的權益等。在營銷中,既能保有自己的營銷方式,又能將市場營銷的一般原理注入其中,這便是與其不同的特殊性。
2當前房地產營銷策略
房地產市場營銷是房地產經營過程中的一個重要組成部分。強有力的營銷活動既可將計劃中的房地產開發建設項目做成功,走在同行的前列,又能促進地區經濟的發展繁榮。那么做好房地產營銷必須掌握營銷的策略,做到敏銳地觀察,了解外界環境的發展變化,注重分析和分辨,及時變換營銷策略以創造最好的銷售業績。
當前房地產營銷策略主要有3種方式:即直接銷售、委托代理銷售和網絡銷售。
2.1直接銷售策略
這是房地產企業利用自己的銷售部門和銷售人員,在一個固定的場所現場售房,即將房地產商品直接銷售給顧客,該策略的優點是銷售渠道短,反應迅速,控制效果好。
2.2委托代理銷售策略
房地產開發企業委托房地產代理機構找尋顧客群,代理商作為中間人,通過多方面多渠道的宣傳、介紹、推薦,以使顧客前來購買房產的另一種銷售方式。由于房地產代理機構比較熟悉市場情況,具有信息、經驗、銷售渠道多、專職銷售人員多的優勢,是買賣雙方都愿光顧的地方,所以銷售效果很好。與直銷相比,委托代銷還會在一定程度上降低開發企業的風險,而這種服務性質也更有利于把握房地產市場的時機,盡快銷售房產。
2.3網絡銷售策略
這是房地產開發企業通過互聯網與顧客交互,完成房地產銷售的一個較便捷的方式。網絡式與傳統式相比,網銷的低成本特點,為房地產的宣傳做了很好的鋪墊,因為網銷不僅節省資金,還能保持零距離和全天候的銷售服務。多媒體的特點就是讓用戶更清晰地、多方面地了解房地產產品情況,令顧客滿意,同時能更好地提升房地產企業的服務意識和服務理念,樹立該企業的良好形象。筆者相信,隨著電子商務的快速更新發展,房地產業的網絡銷售會具有更大的發展潛力和空間。
3房地產營銷中潛在的問題
3.1市場調研不充分,定位不準確
一些房地產企業不夠重視市場調研工作,還有一些即使做了調研也是流于形式,不去做深入細致的調研,只是根據以往的經驗、個人的喜好,做項目的可行性分析,造成對市場投資判斷失誤,沒有做到準確定位,使開發的產品與市場需求相脫節,使產品出現銷售時間拖延或階段性滯銷。另有房地產企業不注重前期調研等,只重視開工后的階段,一旦完工或銷售時,才發現問題不斷,劣勢多多,導致銷售不暢,造成邊銷售邊解決問題的局面,不僅影響了銷售時間和進度,還給整個項目運營帶來一定風險。
3.2營銷缺少誠信,廣告存有虛假
房地產廣告隨時可聽,隨處可見,的確起到了宣傳推廣的作用,也給廣大消費者提供了方便。但當顧客通過廣告宣傳購買了房子之后,才發現房子與廣告宣傳的內容差距甚大,比如廣告中對教育、文化、商業等設施配套和對綠地、樹木面積都夸大其詞,銷售中的承諾與實際脫節,隱瞞實情。再有交房日期一推再推,產權證一拖再拖,甚至多少年都辦不下來等。一些廣告成了虛假信息和欺詐行為的代言。引發出不少問題,甚至產生法律糾紛,極大降低了企業的誠信度,損害了企業在消費者心中的形象。
3.3營銷觀念落伍,品牌意識不足
在現行房地產營銷中,由于出現資金周轉市場競爭等問題,使得一些房地產商不注重品牌效應的積累,只瞄準個別樓盤,借助媒體或廣告的力量進行大肆炒作,往往因小失大�；蛑蛔非鬄闃潜P起一個好聽的名字,想以此成為品牌營銷的重點,吸引顧客。
其實不然,品牌的內涵是為社會大眾提供合理的人性化的“建筑空間”,而人性化更多的又是體現在服務方面,營銷卻是消費者感受人性化的主要過程,可以說,品牌戰略的實施是全過程、全方位的一個持續行為。
4房地產營銷策略的調整與創新
4.1市場調研與營銷
房地產企業在激烈的市場競爭中,需要積極轉變觀念,深入調研、勇于創新,使自己的產品在市場上適銷對路。市場調研工作要從幾方面做起:①要對國內外宏觀經濟的波動與政策變化,房地產法律法規及國家金融環境,住房制度的改革動向等做深入調查;②根據房地產商品的特殊性,在房產項目的設計上要適應市場要求和消費者需要,建筑材料要合理,物業管理要信譽好;③突出企業產品服務和品牌差異,提高產品價值,提升競爭優勢。對市場投資做出正確判斷,開發出優質產品,這就是房地產營銷策略取勝的根本所在。
4.2廣告誠信營銷
房地產廣告有多種形式,而每個開發企業都會根據自己樓盤的具體情況選擇廣告類型和廣告策略,以收到最好的宣傳、銷售效果。廣告中訴求的重點,有房屋地段、布局質量、環境優勢,還有教育、人文、交通優勢以及開發品牌、聲譽等。其中廣告宣傳的誠信度,對每一個房產企業都非常重要,這也是廣大消費者非常擔心的一個實際問題。廣告的制作需要的不僅僅是表面的精美、有創意、吸引人,而更需注重它的內涵,它一定要與實際相符。當一個真正好的產品受到消費者稱贊的時候,才是最有說服力的,這就是誠信,這就是營銷的效益。
4.3樹立品牌營銷
品牌不僅是企業或產品的標識,更是寶貴的財富,它能強化企業在市場和行業中的地位。優質品牌的建立,對房地產企業營銷十分重要,品牌營銷首先要有好的產品作主,產品是營銷的基礎,品質是營銷的核心和保證。要讓產品開發提升檔次,就必須加強整合市場研發、營銷、建設和物業管理力量,把控好產品定位、規則、布局、建筑風格和環境景觀、合理戶型、樣板房等重點環節,提高產品的附加值和性價比,同時兼以完善的售后服務,提高品牌的忠誠度,讓品牌所具有的優良品質、合理價格、誠信保證、人性化服務充分體現出來,做到名實相符,使品牌真正成為企業的競爭優勢。
4.4綠色環保營銷
隨著大眾意識的增強,購房者除考慮地理位置和購房價格之外,還很關注小區周邊配套和小區環境的設計。綠色環繞、景色優美,使人心曠神怡。為此,房地產開發時的綠化率、休閑區的建造,也成了很好的賣點。房地產企業應抓住這一賣點,加強綠色環保開發營銷意識,以綠色文化為價值觀,開展綠色營銷戰略,并將由于能源緊缺而提倡的綠色節能住宅的概念,運用到綠色營銷之中,發展住宅,為消費者營造人與自然和諧共處的理想家園。這樣既有經濟效益,又有社會效應,還是一件利國利民的大好事,如何能不使得綠色環保營銷成為今后的發展趨勢呢?4.5人文關懷營銷①將濃厚的文化底蘊或高品位的文化景觀,融入到樓盤的開發中,可以給人以特殊享受,增加購房的滿意度;②開發房地產產品時應注意通過完善的配套設施,比如中小學、幼兒園、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的活動中心,以及文化名人的藝術雕塑等來營造小區的文化氛圍;③把顧客視為上帝,將以人為本的服務理念貫穿于從開發到售后的整個過程中,與顧客建立良好的關系,為顧客提供最大的便利,解決出現的一切問題,充分體現人文關懷,讓產品銷售在愉快的氛圍中進行。這也將是房地產企業在人文營銷方面應做的有益探索和成功嘗試。
5結束語
面對嚴峻的市場環境,房地產營銷擔負著重要的導向作用,尤其國務院“新國八條”房地產限購政策的出臺,多數城市成交量下降,這對房地產業更是一次重大挑戰,房產入市計劃將隨著市場變化而調整,為銷售壓力很大而改變策略。同時更要注重開發出消費者需要和喜愛的產品,并以人為本,誠信經營,采取多種營銷組合方式,發揮各種策略的優點,才能在營銷中取得最佳效益,在激烈的競爭中得到更好的生存發展機會。
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