拓金企業項目咨詢有限公司是中國最具權威性的項目咨詢服務提供商,為廣大中小企業提供專業項目咨詢服務，專業代寫項目可行性報告、商業計劃書、項目建議書、立項報告、節能評估報告、資金申請報告、營銷方案、管理方案、廣告文案、招投標書。項目咨詢服務涵蓋汽車,能源,鋼鐵,有色金屬,醫藥,農林牧漁,化工,IT,通信,電子,房產,金融等40多個行業。

第一章  項目概要 4
1.1項目簡介 4
1.2客戶基礎 5
1.3市場機遇 6
1.4項目投資價值 7
1.5項目資金及合作 8
1.6項目成功關鍵 8
1.7公司使命 10
1.8經濟目標 10
第二章 公司介紹 11
2.1公司組織結構 11
2.2公司內部控制管理 11
第三章 項目介紹 13
3.1商務辦公樓建設目標 13
3.2房地產開發思路 14
3.3高橋鎮開發資源狀況 14
3.4項目建設基本方案 14
第四章 市場分析 18
4.1國內房地產市場分析與展望 18
4.2寧波市經濟環境 27
4.3城市規劃 30
4.4寧波市土地和房地產市場供需 40
4.5寧波市房地產供需 44
4.6消費者調查 53
第五章 開發項目及項目選擇 56
5.1 商務辦公樓項目 56
5.2 項目競爭戰略選擇 58
………………………………………………………………………………

建設項目基本情況

項目名稱：商務辦公樓項目

建設單位：xxxxxxx

建設地址：高橋鎮秀豐村

程內容及建設規模：高橋鎮秀豐村1號居住地塊位于寧波市鄞州區高橋鎮秀豐村，是一個集住宅、商鋪、辦公為一體的多功能小區。地塊分為A、B兩部分，其中A商務辦公樓地塊用地面積10296m²，設置3幢14層高商務辦公用房；B住宅地塊總用地面積10296 m²，設置十八層、十一層、多層住宅和裙房。

國家宏觀經濟形勢對房地產的影響

房地產具有先于國民經濟蕭條而蕭條，后于國民經濟復蘇而復蘇的特點。根據國家信息中心發布的統計資料，改革開放以來，我國每6～7年構成一個經濟循環周期。1999年第四季度經濟增長進入谷底，這標志著從1993年開始連續7年的一個完整的循環周期已經完成，從2001年開始，經濟運行將進入一個新一輪的穩定增長期。另據國務院發展研究中心的一份研究報告， 2015—2020年，GDP增長率將降至5.5％～6.6％。房地產發展與宏觀經濟的發展具有正相關性。宏觀經濟的持續發展，將對房地產業發展提供強力的支撐，有利于放大房地產上游的生產要素供給總量，并拉動房地產的終端市場需求。因此，未來幾年內，宏觀經濟發展對房地產具有推動和拉動雙重效應。

當前我國經濟的新特點是：連續走低——GDP增速持續下滑；全面走低——投資、消費、進出口、財政、工業、企業利潤等主要經濟指標增速全面下滑；創新低——GDP增速12個季度新低，工業三年新低，消費五年新低，投資十年新低；低未見底——對在今年三季度經濟是否能夠見底，人們認識不一。

造成目前經濟增速持續回落的主要原因有三：一是美、歐、日等外圍經濟形勢都不很樂觀，特別是歐洲深陷“歐債危機”的泥淖；二是國內企業因內外需求因素，銷售不暢、庫存增加、貸款困難、利潤下降、虧損面擴大，一批中小微企業面臨生存危機；三是全社會固定資產投資和房地產投資增速大幅下滑，新開工面積銳減，銷售量下滑，也對經濟增長具有較大抑制作用。

在上述背景下，國家采取了擴大財政支出、增加信貸規模、降低存貸款利率等系列財政貨幣政策來促投資、調結構、穩增長。一些實際舉措已經超出預調、微調的范圍。去年兩次降息和擴大貸款利率下浮區間至基準利率七折，表明信貸支持定向寬松大門已經打開。一大批有拉動作用的基建項目和重大投資項目已經陸續推出。

當前經濟界主要議論的問題有兩個：一是新的經濟舉措是否沿著過去名義調結構、實際靠行政投資拉動的道路繼續走下去，在產能過剩的基礎上產生更大的失衡，在貨幣松動情況下產生新的通脹；二是穩增長是否要放松對房地產的調控，通過房地產的回暖來帶動相關上下游產業的回暖，因為經濟下滑和房地產調控不無關系。目前在兩個問題上還缺乏社會共識，但政府的態度還是明確的，繼續嚴格執行房地產調控政策，繼續通過系列項目審批和貨幣放松推動經濟走出低谷。

在上述經濟和政策背景下，預計將會對房地產業短期內產生以下五方面影響：

第一，在地方政府財政壓力和信貸規模擴大、利率優惠的雙重作用下，今年三季度商品房的銷售量回暖和價格穩中微漲的態勢將得以延續。消費者選擇適時入市時機，開發商以價換量的策略舉措，政府宏觀經濟政策的調整，共同支撐了房地產消費市場的階段性復蘇。

第二，在政府重申“限購”“限貸”“限價”等調控政策不放松的條件下，商品房銷售量的快速增長和價格的大幅反彈，都不具備政策和市場環境。

第三，六、七月份之交，一改上半年土地交易數量和價格低迷的狀態，出現了地方政府推地增加、土地交易溢價率上升，甚至個別地方出現地王的現象，但房地產投資和新開工面積增速回落態勢難以改變，會極大的影響中長期的房地產市場走勢。

第四，圍繞房地產政策的博弈，后期依然會持續。對房地產調控政策放松和嚴厲程度，直接取決于國家宏觀經濟的走勢和商品房價格走勢。

從今年過去10個月房地產價格走勢看，全國呈現緩慢增長的態勢，價格持續走高。

后市展望

1、市場增長三階段，近三年顯著放緩。

1998-2004年，全國商品房/住宅銷量年增幅 20%

2005-2009年，市場大起大落，年增幅依然高于20%

2010-2012年，調控持續，全國市場增幅大幅放緩至 6%

2、展望后市，平穩發展取代高增長。